Condomínio pode proibir Airbnb? Entenda o que diz a Justiça

Alugar um apartamento pelo Airbnb parece simples: anuncia-se o imóvel, chegam as reservas e, em tese, tudo vai bem. Até que surge uma mensagem no grupo do condomínio — e o assunto, que era apenas uma locação, ganha contornos de assembleia extraordinária.

Afinal, o condomínio pode proibir Airbnb? O proprietário pode alugar seu imóvel por curta temporada? É preciso mudar a convenção condominial? E dá para conseguir uma decisão judicial urgente para continuar recebendo hóspedes?

Essas questões já chegaram à Justiça e envolvem um conflito interessante: de um lado, o direito de propriedade; de outro, a segurança, o sossego e as regras de convivência condominial. Porque, como todo síndico experiente sabe, poucas coisas mobilizam tanto uma comunidade quanto uma discussão sobre o uso das áreas comuns — e, aparentemente, quem está entrando pela portaria.

A seguir, reunimos perguntas frequentes e decisões do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) para entender o que a jurisprudência diz sobre o assunto.

1. O condomínio pode proibir o Airbnb?

Sim, em determinadas circunstâncias. A Justiça admite restrições quando a locação por curta temporada é incompatível com a destinação do condomínio e estão presentes os fundamentos jurídicos necessários.

No Agravo de Instrumento nº 1.0000.25.346810-2/001, a 18ª Câmara Cível do TJMG manteve uma decisão que proibiu novas hospedagens em uma unidade do Condomínio Residencial Gênova por meio de plataformas digitais, especialmente Airbnb. Também foi determinada a retirada do anúncio, sob pena de multa.

O tribunal considerou a convenção condominial, que previa destinação exclusivamente residencial, a deliberação assemblear e os riscos associados à alta rotatividade de hóspedes.

Em outras palavras: o anúncio estar no ar não significa que a atividade esteja automaticamente autorizada perante o condomínio. E descobrir isso depois de receber reservas pode transformar uma renda extra em uma dor de cabeça nada extra.

Processo: TJMG, Agravo de Instrumento nº 1.0000.25.346810-2/001, Rel. Des. João Cancio, 18ª Câmara Cível, julgamento em 16/12/2025, publicação em 17/12/2025.

2. O proprietário pode alugar o apartamento mesmo se os vizinhos não gostarem?

Depende. O direito de propriedade é protegido por lei, mas não funciona como um passe livre para ignorar as regras condominiais.

Na Apelação Cível nº 1.0000.25.432700-0/001, o TJMG manteve a vedação à exploração de unidades de condomínio residencial por plataformas digitais, considerando que, naquele caso, a atividade era incompatível com a destinação exclusivamente residencial do edifício.

Isso não significa que a antipatia de um vizinho seja suficiente para proibir uma locação. Reclamação no grupo de WhatsApp não equivale a fundamento jurídico — ainda que venha acompanhada de vários pontos de exclamação.

O que importa é a análise da convenção, das deliberações válidas e das características concretas da atividade.

Processo: TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.25.432700-0/001, Rel. Des. Fausto Bawden de Castro Silva (JD 2G), 3º Núcleo de Justiça 4.0 – Cível, julgamento em 10/02/2026, publicação em 12/02/2026.

3. Condomínio pode proibir Airbnb por maioria simples?

Aqui, a resposta exige mais cuidado — e menos confiança em conclusões tiradas durante o cafezinho depois da assembleia.

No Agravo de Instrumento nº 1.0000.25.206576-8/001, houve entendimento favorável ao proprietário, no sentido de que a restrição não poderia ser considerada válida sem previsão expressa na convenção e sem observância do quórum qualificado exigível para a alteração da destinação das unidades.

O voto vencido no Agravo de Instrumento nº 1.0000.23.330507-7/001 também sustentou a necessidade de quórum de dois terços para a alteração da destinação, com fundamento no art. 1.351 do Código Civil.

Por outro lado, há decisões do TJMG que reconheceram a legitimidade de restrições a locações por aplicativos em condomínios exclusivamente residenciais.

A curiosidade jurídica: não basta perguntar quantos votos foram favoráveis. É preciso saber exatamente o que foi aprovado, qual regra se pretendia alterar e qual quórum era juridicamente exigível.

A diferença entre regulamentar o uso das unidades e alterar sua destinação pode ser decisiva. Antes de declarar uma assembleia válida ou inválida, vale ler a convenção — sim, aquela que às vezes só é lembrada quando o conflito já começou.

Processos:

• TJMG, Agravo de Instrumento nº 1.0000.25.206576-8/001, julgamento em 29/08/2025, publicação em 05/09/2025.

• TJMG, Agravo de Instrumento nº 1.0000.23.330507-7/001, julgamento em 16/04/2024.

  
  

4. Airbnb é locação por temporada ou hospedagem?

Não é o nome da plataforma que resolve a questão. O enquadramento depende das características da atividade.

A Lei nº 8.245/1991 disciplina a locação por temporada no art. 48, modalidade destinada à residência temporária do locatário, nas hipóteses legais e por prazo não superior a 90 dias.

Já a exploração de hospedagens sucessivas pode ser considerada atividade de hospedagem atípica, conforme suas características e o contexto condominial.

No Agravo de Instrumento nº 1.0000.25.346810-2/001, o TJMG entendeu que a atividade examinada era incompatível com a destinação exclusivamente residencial prevista na convenção.

A distinção importa porque chamar tudo de “aluguel” não encerra a discussão — assim como chamar uma reunião de “conversa rápida” não garante que ela termine em quinze minutos.

O tribunal também mencionou os seguintes precedentes do STJ:

• REsp nº 1.884.483/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, julgamento em 23/11/2021.

• REsp nº 1.819.075/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Rel. para o acórdão Min. Raul Araújo, 4ª Turma, julgamento em 20/04/2021.

  
  

5. O condomínio pode conseguir uma ordem judicial para suspender as hospedagens imediatamente?

Sim. Em determinadas situações, o condomínio pode pedir uma tutela de urgência para impedir novas hospedagens antes do julgamento definitivo da ação.

Foi o que aconteceu no processo nº 1.0000.25.346810-2/001: a decisão determinou que a proprietária se abstivesse de realizar novas hospedagens e retirasse o anúncio, sob pena de multa.

A medida foi fundamentada na destinação residencial prevista na convenção, na deliberação assemblear e nos riscos associados à circulação frequente de hóspedes.

É importante lembrar que tutela de urgência não é sinônimo de sentença definitiva. Trata-se de uma medida provisória, destinada a enfrentar um risco enquanto o processo continua.

6. Quais são os requisitos para conseguir uma tutela de urgência?

O art. 300 do Código de Processo Civil exige dois requisitos cumulativos:

1. Probabilidade do direito: os fatos e documentos devem indicar que o direito alegado tem fundamento plausível.

2. Perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo: deve existir um risco concreto decorrente da demora da decisão judicial.

O § 3º do mesmo artigo também impede a concessão da tutela antecipada quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da medida.

Como isso funciona na prática?

No processo nº 1.0000.25.346810-2/001, a convenção condominial e a deliberação assemblear contribuíram para demonstrar a probabilidade do direito. O risco associado à entrada frequente de pessoas estranhas ao condomínio foi considerado relevante para justificar a medida.

Já no Agravo de Instrumento nº 1.0000.23.330507-7/001, a proprietária pretendia suspender os efeitos da proibição de novas locações. O pedido de tutela de urgência havia sido indeferido, e o tribunal manteve essa decisão.

Curiosidade processual: dizer que a locação representa uma fonte de renda não basta, por si só, para obter uma ordem judicial urgente. O prejuízo precisa ser analisado junto com a probabilidade do direito e os demais requisitos legais.

Da mesma forma, afirmar que hóspedes desconhecidos podem causar problemas não dispensa o condomínio de demonstrar os fundamentos do pedido.

No processo civil, nem o proprietário nem o condomínio ganham a discussão apenas por falar com mais convicção. Documentos ajudam bastante.

7. O que acontece se o juiz negar a tutela de urgência?

A parte prejudicada pode, em regra, interpor agravo de instrumento contra a decisão que versa sobre tutela provisória, conforme o art. 1.015, I, do CPC.

Foi o que ocorreu no processo nº 1.0000.23.330507-7/001. A proprietária recorreu do indeferimento da medida urgente, mas o recurso foi desprovido.

Uma curiosidade: o agravo de instrumento não significa necessariamente que o tribunal julgará toda a disputa naquele momento. O recurso permite discutir a decisão interlocutória, enquanto a ação principal pode continuar em andamento.

Ou seja, conseguir uma decisão favorável nessa etapa não significa automaticamente vencer o processo inteiro. E perder essa etapa também não encerra necessariamente todas as possibilidades de discussão.

8. O condomínio pode alterar a convenção para proibir locações de curta temporada?

A alteração pode ser admitida em determinadas circunstâncias, desde que sejam observadas as exigências legais aplicáveis.

Na Apelação Cível nº 1.0000.23.330507-7/003, julgada em 24/03/2026, o TJMG reconheceu a legitimidade da vedação de locações diárias, semanais ou mensais por plataformas digitais em condomínio cuja convenção previa destinação exclusivamente residencial.

O tribunal considerou a necessidade de compatibilizar o direito de propriedade com a segurança, o sossego e a integridade dos demais moradores.

O mesmo processo trouxe uma questão processual interessante: parte do objeto da ação foi considerada perdida porque a assembleia que a parte pretendia impedir já havia ocorrido.

Qual é a lição prática? Em determinadas situações, esperar demais para ajuizar uma ação pode comprometer a utilidade de um pedido. Se o objetivo é impedir a realização de uma assembleia, por exemplo, procurar o Judiciário depois que a reunião aconteceu pode tornar esse pedido específico inútil.

9. O proprietário pode pedir indenização se o condomínio proibir o Airbnb?

Depende da existência de uma conduta ilícita, de dano indenizável e dos demais pressupostos da responsabilidade civil.

A mera discordância com uma decisão assemblear não gera automaticamente direito a indenização. É necessário examinar se houve abuso ou violação de direito.

Na Apelação Cível nº 1.0000.23.330507-7/003, o TJMG também analisou alegações de assédio moral relacionadas a manifestações feitas em um grupo de WhatsApp do condomínio.

O tribunal entendeu que, naquele contexto, as mensagens, embora duras, não configuraram excessos suficientes para justificar indenização por dano moral.

Isso não significa que tudo esteja liberado no grupo do condomínio. Liberdade de reclamar não é licença para ofender. O conteúdo, o contexto e os eventuais excessos precisam ser analisados caso a caso.

10. Quais documentos devem ser analisados em um conflito entre Airbnb e condomínio?

Antes de transformar o conflito em uma ação judicial, vale reunir:

• Convenção condominial e suas alterações.

• Regimento interno.

• Edital de convocação e ata da assembleia.

• Registros de presença e votação.

• Anúncios publicados na plataforma.

• Contratos e registros das estadias, quando pertinentes.

• Notificações, advertências e multas.

• Reclamações documentadas sobre barulho, segurança ou outras ocorrências.

• Documentos que demonstrem os prejuízos alegados.

  
  

A documentação depende do problema discutido. Para questionar uma assembleia, por exemplo, a ata e o quórum podem ser centrais. Para pedir uma tutela de urgência, também será importante demonstrar o risco concreto.

Conclusão: afinal, o condomínio pode proibir o Airbnb?

A jurisprudência do TJMG mostra que a locação por curta temporada pode ser restringida quando incompatível com a destinação do condomínio e quando observados os requisitos jurídicos aplicáveis.

Por outro lado, a validade da proibição pode ser questionada quando houver controvérsia sobre a convenção, a deliberação assemblear ou o quórum exigido.

As decisões também demonstram que conseguir uma tutela de urgência exige mais do que receio, indignação ou uma planilha mostrando quanto o proprietário deixará de ganhar. É necessário demonstrar os requisitos previstos no art. 300 do CPC.

No fim, a melhor estratégia é a menos dramática: analisar a convenção, conferir a validade das deliberações e reunir documentos antes de tomar medidas.

Porque, no Direito Condominial, o ideal é resolver a questão jurídica sem precisar transformar cada reserva, cada hóspede e cada mensagem no WhatsApp em um novo capítulo do conflito.