Cuidado ao ser fiador: até seu único imóvel pode ser penhorado!

Imagine que um amigo, familiar ou alguém próximo peça um favor: “você pode ser meu fiador no contrato de aluguel?”

Você confia na pessoa. O contrato parece simples. Afinal, você não vai morar naquele imóvel, não está contraindo aquela dívida diretamente e acredita que está apenas ajudando.

Então você assina.

Meses depois, o locatário deixa de pagar.

A dívida começa a crescer.

O proprietário entra na Justiça para cobrar os valores e, quando você percebe, descobre que o seu patrimônio também pode ser usado para pagar aquela dívida.

E tem um detalhe que torna esse risco ainda mais importante: dependendo do contrato que foi assinado, você pode continuar responsável mesmo sem receber uma nova notificação sobre a inadimplência.

Foi o que ocorreu no TJMG, no processo nº 1.0000.26.425202-4/002, julgado pela 20ª Câmara Cível em 1º de outubro de 2026.

No caso, os fiadores alegaram, entre outros pontos, que não haviam sido previamente notificados sobre a inadimplência. O Tribunal, porém, entendeu que a cobrança dos aluguéis não dependia de uma notificação extrajudicial prévia, porque a obrigação tinha vencimento certo.

E essa não foi a única questão relevante.

Em outro julgamento, no Agravo de Instrumento nº 1.0000.26.443507-4/001, a 21ª Câmara Cível do TJMG analisou justamente a possibilidade de penhora do imóvel residencial dos fiadores.

O resultado? O bem de família dos fiadores pode ser atingido pela dívida de locação.

Ou seja: aquele “favor” de ser fiador pode colocar em risco justamente o patrimônio que você imaginava estar mais protegido: o imóvel onde sua família mora.

O fiador pode ser cobrado sem receber uma nova notificação?

No processo nº 1.0000.26.425202-4/002, os fiadores foram condenados, solidariamente com a sociedade locatária, ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos. Eles apresentaram embargos de declaração e alegaram, entre outros pontos, que não haviam sido previamente notificados sobre a inadimplência. Mas o TJMG rejeitou esse argumento.

Segundo o Tribunal, a obrigação de pagar os aluguéis era positiva, líquida e tinha vencimento certo.

Por isso, aplica-se a chamada mora ex re: o atraso acontece automaticamente quando a obrigação não é cumprida na data prevista.

Na prática, isso significa que não é necessária uma nova notificação extrajudicial para que os valores vencidos possam ser exigidos dos fiadores, nas circunstâncias analisadas.

Isso é importante porque muita gente imagina que funcionaria assim: “se o locatário parar de pagar, o proprietário precisa primeiro me avisar". Mas não necessariamente. Se a obrigação já possui vencimento determinado, o simples vencimento sem pagamento pode caracterizar a mora e o fiador pode ser cobrado mesmo sem receber uma comunicação específica sobre aquele atraso.

Mas por quanto tempo o fiador continua responsável?

Aqui está outro ponto importante da decisão.

No contrato analisado pelo TJMG, havia uma cláusula expressa estabelecendo a responsabilidade dos fiadores até a entrega das chaves.

Além disso, os fiadores haviam renunciado ao benefício de ordem e assumido responsabilidade solidária.

Por isso, o Tribunal entendeu que a garantia permanecia até a efetiva imissão do locador na posse do imóvel.

No caso concreto, foram considerados devidos os aluguéis e encargos vencidos de janeiro de 2022 até 19 de março de 2024, véspera da efetiva imissão judicial do proprietário na posse.

O imóvel estava abandonado. A dívida não deveria parar?

Os fiadores também alegaram que o imóvel teria sido utilizado por terceiros e questionaram a cobrança sob a perspectiva do enriquecimento sem causa. O Tribunal não acolheu a argumentação.

A existência de uma cláusula contratual estabelecendo a responsabilidade dos fiadores até a entrega das chaves foi considerada relevante para determinar o período da garantia. Assim, o simples abandono do imóvel pelo locatário não significou, naquele caso, o encerramento imediato da responsabilidade dos fiadores.

Isso demonstra por que a leitura da cláusula de fiança é tão importante. Não basta saber que você está sendo “fiador”: é preciso saber o que exatamente está sendo garantido e até quando.

E o benefício de ordem?

Outro ponto que merece atenção é o chamado benefício de ordem.

Em determinadas situações, o fiador pode exigir que sejam primeiro perseguidos os bens do devedor principal. Mas isso pode ser afastado contratualmente. No processo analisado pelo TJMG, os fiadores haviam renunciado expressamente ao benefício de ordem e, além disso, havia previsão de responsabilidade solidária.

Por isso, eles não poderiam simplesmente exigir que o proprietário cobrasse primeiro todo o débito da sociedade locatária antes de exigir deles o cumprimento da obrigação garantida.

Por que isso importa?

Porque uma cláusula aparentemente pequena dentro de um contrato de locação pode alterar significativamente o risco assumido pelo fiador.

Ao assinar, é preciso verificar, especialmente:

• se existe responsabilidade solidária;

• se houve renúncia ao benefício de ordem;

• quais obrigações estão abrangidas pela fiança;

• até quando a garantia permanece;

• e em quais situações ela pode ser encerrada.

  
  

E aqui está o maior risco: o fiador pode ter seu único imóvel penhorado

Agora chegamos ao ponto mais grave para quem aceita ser fiador.

No Agravo de Instrumento nº 1.0000.26.443507-4/001, julgado pela 21ª Câmara Cível do TJMG, discutiu-se a penhora de dois imóveis durante o cumprimento de sentença decorrente de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis. Um dos imóveis pertencia ao locatário e o outro pertencia aos fiadores. E o Tribunal fez uma distinção fundamental.

• O imóvel do locatário

O locatário era o devedor principal da obrigação, mas não havia prestado fiança.

Como ficou comprovado que seu imóvel era sua única residência e a de sua família, o TJMG entendeu que a exceção prevista no art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990 não poderia ser aplicada a ele simplesmente por existir uma dívida de aluguel.

Nesse caso, a proteção do bem de família foi mantida.

• O imóvel dos fiadores

A situação dos fiadores foi diferente.

A Lei nº 8.009/1990 prevê uma exceção à regra de impenhorabilidade do bem de família para o imóvel pertencente ao fiador de contrato de locação.

Por isso, o TJMG manteve a possibilidade de penhora dos imóveis pertencentes aos fiadores.

E isso significa algo que merece ser destacado:

O fato de ser seu único imóvel residencial não impede, por si só, a penhora quando você é fiador de contrato de locação.

Loucura, não?

O fiador pode ter seu único bem imóvel penhorado, mesmo que o locador não possa ter seu bem penhorado.

Você pode estar morando no seu único imóvel, com a sua família, sem ter sido quem deixou de pagar o aluguel — e, ainda assim, o imóvel pode responder pela dívida do contrato que você garantiu. É justamente por isso que ser fiador não deveria ser tratado como um simples favor.

“Mas esse é o imóvel onde eu moro com minha família”

É justamente aí que muita gente se surpreende.

A primeira reação costuma ser: “Mas esse é o meu único imóvel. A casa onde eu moro com a minha família. Como é que podem penhorar isso por uma dívida que nem foi minha?”

A questão é que a proteção do bem de família não é absoluta. A própria Lei nº 8.009/1990 prevê algumas situações em que, mesmo sendo o único imóvel residencial da família, o bem pode responder por uma dívida. E uma dessas exceções é justamente a fiança prestada em contrato de locação.

E isso é importante: não foi o TJMG que criou essa possibilidade agora. Esse entendimento já foi analisado pelo Supremo Tribunal Federal. No Tema 295 de repercussão geral, o STF reconheceu a constitucionalidade da penhora do bem de família pertencente ao fiador de contrato de locação. Depois, no Tema 1.127, o Supremo deixou claro que essa possibilidade também se aplica às locações comerciais.

O Superior Tribunal de Justiça segue a mesma linha e consolidou o entendimento na Súmula 549.

Então, traduzindo tudo isso para a vida real: se você aceita ser fiador de um contrato de aluguel, não dá para partir da ideia de que “minha casa está protegida porque é meu único imóvel”. Em determinadas situações, ela pode, sim, responder pela dívida do contrato que você garantiu.

E é aí que aquele favor aparentemente simples começa a ficar bem mais sério.

E se o fiador for idoso?

No processo nº 1.0000.26.443507-4/001, os fiadores eram pessoas idosas. A questão foi expressamente analisada pelo TJMG e o Tribunal reconheceu que a condição de pessoa idosa merece especial cautela na condução dos atos executivos, mas entendeu que a idade, por si só, não afasta a exceção legal à impenhorabilidade.

Ou seja: ser idoso não foi considerado suficiente, isoladamente, para impedir a penhora do bem de família do fiador.

As duas decisões juntas deixam um alerta importante

As decisões do TJMG tratam de questões diferentes, mas se complementam.

No processo 1.0000.26.425202-4/002, o Tribunal analisou a responsabilidade dos fiadores pela dívida de aluguel.

No processo 1.0000.26.443507-4/001, analisou a possibilidade de penhora do bem de família dos fiadores.

Juntas, elas mostram que o risco pode ser maior do que muitas pessoas imaginam.

O fiador pode:

1. Ser cobrado sem receber uma nova notificação sobre o atraso, quando a obrigação possui vencimento certo e a mora decorre do próprio vencimento.

2. Continuar responsável após o abandono do imóvel, quando o contrato estabelece que a garantia permanece até a entrega das chaves e nas circunstâncias reconhecidas no caso.

3. Não poder exigir que o credor cobre primeiro o locatário, quando houver renúncia ao benefício de ordem e responsabilidade solidária.

4. Ter seu próprio imóvel residencial atingido pela execução, em razão da exceção legal aplicável ao bem de família do fiador.

   
   

E é isso que torna o simples ato de “assinar como fiador” uma decisão que merece muito mais atenção.

Antes de ser fiador, consulte um advogado

Depois de tudo isso, fica uma lição bem simples: se alguém pedir para você ser fiador, não olhe apenas para o valor do aluguel e pense “é só uma garantia”.

Antes de assinar, vale entender exatamente o que você está assumindo. A cláusula de fiança precisa ser lida com atenção, principalmente para saber por quanto tempo a garantia vai existir, quais obrigações estão incluídas e se você está assumindo responsabilidade solidária pela dívida.

Também é importante verificar se existe renúncia ao benefício de ordem, se a garantia continua até a entrega das chaves e quais são as condições previstas no contrato para que essa responsabilidade termine.

Parece detalhe de contrato.

Não é.

Você pode estar pensando que está apenas ajudando alguém a conseguir um imóvel para alugar. Mas, juridicamente, está colocando o seu próprio patrimônio como garantia daquela relação.

E, como vimos, dependendo das condições da fiança e da situação concreta, isso pode chegar a um ponto que muita gente sequer imagina quando assina: até a casa onde você mora pode entrar nessa história.

Por isso, antes de dizer “pode deixar que eu sou seu fiador”, vale consultar um advogado e entender exatamente o que aquela assinatura pode significar para você.

Perguntas frequentes

• O fiador precisa ser avisado antes de ser cobrado?

Não necessariamente. No processo nº 1.0000.26.425202-4/002, o TJMG entendeu que, sendo a obrigação positiva, líquida e com vencimento determinado, a mora ocorre pelo próprio vencimento, não sendo necessária notificação prévia dos fiadores como condição para exigir os valores.

• O fiador continua responsável se o locatário abandonar o imóvel?

Pode continuar. No caso analisado pelo TJMG, o contrato previa responsabilidade dos fiadores até a entrega das chaves, e o Tribunal entendeu que a garantia alcançava o período até a efetiva imissão do locador na posse.

• O fiador pode exigir que primeiro sejam cobrados os bens do locatário?

Depende das condições da fiança. No caso analisado, os fiadores haviam renunciado expressamente ao benefício de ordem e assumido responsabilidade solidária.

• O único imóvel do fiador pode ser penhorado?

Sim. A Lei nº 8.009/1990 estabelece uma exceção à impenhorabilidade do bem de família para o imóvel pertencente ao fiador de contrato de locação, entendimento reconhecido pelo STF e pelo STJ.

• Ser idoso impede a penhora do imóvel do fiador?

Não necessariamente. No processo nº 1.0000.26.443507-4/001, o TJMG entendeu que a condição de pessoa idosa, por si só, não afastava a possibilidade de penhora.

• A regra vale para contratos de aluguel comercial?

Sim. O STF reconheceu, no Tema 1.127, a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador também em contratos de locação comercial.

Conclusão

Ser fiador pode ser muito mais do que fazer um favor.

Você pode assumir uma responsabilidade que continua enquanto a garantia contratual permanecer válida, pode ser cobrado sem uma nova notificação específica sobre cada atraso e, em determinadas circunstâncias, pode ter seu próprio imóvel residencial atingido pela execução.

As decisões do TJMG mostram dois lados desse risco:a dívida pode continuar sendo cobrada do fiador mesmo sem uma nova notificação e o patrimônio do fiador pode responder por ela.

Por isso, antes de dizer “sim” a um pedido para ser fiador, leia o contrato com atenção. Porque aquela assinatura que parecia apenas um favor pode acabar envolvendo o patrimônio que você levou anos para construir.

Referências das decisões

Tribunal de Justiça de Minas Gerais – TJMG

Embargos de Declaração-Cv nº 1.0000.26.425202-4/002

20ª Câmara Cível

Relator: Des. Christian Gomes Lima (JD)

Julgamento: 01/10/2026

Publicação da súmula: 02/10/2026

Agravo de Instrumento-Cv nº 1.0000.26.443507-4/001

21ª Câmara Cível

Relatora: Des.ª Maria Lúcia Cabral Caruso

Julgamento: 16/09/2026

Publicação da súmula: 18/09/2026

Entendimentos relacionados: STF, Temas 295 e 1.127; STJ, Súmula 549.