Vender imóvel e deixar o comprador fazer obra: cuidado com essa armadilha jurídica

É cada vez mais comum em negociações imobiliárias o vendedor permitir que o comprador entre no imóvel e comece a fazer obra antes da conclusão da venda, principalmente em casas antigas, muitas vezes oriundas de herança, que não possuem forro ou precisam de reformas estruturais básicas.

Na conversa, tudo parece simples: “não tem problema”, “é só uma reforma leve”, “o contrato resolve”.

Mas juridicamente, essa prática envolve riscos sérios, especialmente se o negócio não se concretizar.

Quando o contrato autoriza o comprador a fazer obra antes da venda

Muitos contratos trazem cláusulas genéricas autorizando o ingresso do comprador no imóvel para “realização de obras”, sem qualquer delimitação: sem prazo, sem tipo de obra, sem responsabilidade por benfeitorias.

Embora isso pareça um detalhe menor na negociação, na prática, essa cláusula pode gerar conflitos complexos e prejuízos financeiros relevantes.

O problema das benfeitorias no imóvel

A legislação civil diferencia posse, propriedade e benfeitorias. Quando o comprador realiza obras antes de ser efetivamente proprietário, surgem perguntas difíceis:

• Quem é o responsável pelas benfeitorias se a venda não se concretizar?

• O vendedor é obrigado a indenizar?

• O comprador pode exigir retenção do imóvel ou ressarcimento?

Se o contrato não for claro, o vendedor pode acabar sendo obrigado a ressarcir obras feitas em um imóvel que nunca chegou a vender.

E se a venda falhar?

Esse é o ponto mais sensível — e mais ignorado.

Caso a venda não se conclua por qualquer motivo (desistência, financiamento negado, inadimplência), o vendedor pode se ver diante de:

• pedidos de indenização por benfeitorias;

• discussão sobre posse indevida;

• conflitos judiciais longos e desgastantes;

• desvalorização do imóvel alterado sem seu controle.

Tudo isso poderia ser evitado com orientação jurídica prévia.

Obra antes da venda não é proibida, mas precisa ser controlada

Permitir obras antes da conclusão do negócio não é ilegal, mas precisa ser cuidadosamente regulado em contrato, com cláusulas claras sobre:

• quais obras podem ser realizadas;

• quem assume os custos e os riscos;

• o que acontece com as benfeitorias em caso de desistência;

• inexistência (ou limitação) de direito a indenização;

• prazos e responsabilidades.

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Contrato imobiliário não pode ser feito “de qualquer jeito”, especialmente quando envolve posse antecipada.

A importância da orientação jurídica preventiva

Na prática, muitos conflitos imobiliários surgem não por má-fé, mas por excesso de informalidade.

A atuação preventiva de um advogado imobiliário permite:

• identificar cláusulas de risco;

• proteger o vendedor de prejuízos futuros;

• dar segurança jurídica ao comprador;

• evitar litígios desnecessários.

Conclusão

Se você está vendendo um imóvel e cogita permitir que o comprador inicie obras antes da venda, pare e avalie juridicamente antes de assinar.

Um contrato mal redigido pode transformar uma negociação simples em um problema caro — e totalmente evitável.

👉 Antes de liberar a entrada no imóvel, busque orientação jurídica especializada.