Daiane Alves, condomínio, poder e omissão: há um vazio estrutural na proteção contra abuso de síndico?

O caso envolvendo a corretora Daiane Alves Souza expôs uma dimensão pouco debatida do direito condominial brasileiro: o condomínio como microestrutura de poder.

Muito além da gestão patrimonial, o síndico concentra atribuições relevantes: aplicação de multas, controle de acesso a informações, fiscalização de condutas, comunicação institucional e mediação de conflitos. Trata-se de uma posição funcional que produz assimetria entre gestor e condômino.

Quando o conflito ultrapassa o campo administrativo e se transforma em perseguição reiterada, surge uma pergunta jurídica incômoda: o ordenamento brasileiro dispõe de mecanismos preventivos suficientes quando o próprio síndico se torna vetor de risco?

A resposta, tecnicamente, é desconfortável.

A proteção existente no Brasil: instrumentos reativos

O Código Civil (arts. 1.347 a 1.356) disciplina a administração condominial sob perspectiva organizacional e patrimonial.

Há previsão de:

• Destituição do síndico por assembleia (art. 1.349);

• Responsabilidade civil por atos ilícitos (arts. 186 e 927);

• Possibilidade de tutela judicial em caso de abuso.

  
  

No campo penal, condutas como ameaça, perseguição ou violência são enquadráveis nos tipos previstos no Código Penal.

Contudo, esses mecanismos apresentam uma característica comum: são reativos. A destituição depende de quórum assemblear. A responsabilização civil depende de ação judicial. A esfera penal depende de investigação e processo criminal.

Não há, na legislação brasileira:

• Protocolo obrigatório de prevenção a assédio em condomínios;

• Canal externo independente de denúncia específico para governança condominial;

• Afastamento cautelar automático do síndico diante de indícios consistentes de perseguição;

• Reconhecimento normativo expresso do chamado “abuso funcional condominial”.

  
  

O sistema reage após o dano ou mediante iniciativa individual da vítima.

O contraste internacional: o ambiente habitacional como espaço protegido

🇺🇸 Estados Unidos – assédio habitacional como violação federal

Nos Estados Unidos, a Fair Housing Act proíbe discriminação no contexto habitacional.

Em 2016, o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) publicou regra formal esclarecendo que o assédio — inclusive na modalidade de ambiente hostil — constitui violação da legislação habitacional federal.

A norma consolidou três pontos relevantes:

1. Assédio pode ocorrer no ambiente residencial, não apenas em relações contratuais formais.

2. A criação de ambiente hostil pode configurar violação mesmo sem agressão física.

3. Pode haver responsabilização por omissão diante de conduta discriminatória reiterada.

   
   

Isso significa que, diante de perseguição sistemática praticada por gestor ou tolerada pela administração, a vítima pode recorrer a instância administrativa federal, além do Judiciário.

O ponto central não é afirmar que tal modelo impediria um crime extremo, mas reconhecer que ele cria mecanismo institucional intermediário, anterior à esfera penal.

O risco de responsabilização administrativa e federal impõe custo jurídico imediato à omissão da governança condominial.

A referência ao modelo norte-americano não implica afirmar que toda situação de conflito condominial seria abrangida pela Fair Housing Act, cuja aplicação depende de enquadramento nas hipóteses legalmente protegidas. A comparação serve para demonstrar que outros ordenamentos estruturam mecanismos administrativos de tutela do ambiente habitacional, inclusive em hipóteses de assédio.

🇪🇸 Espanha – convivência pacífica como bem jurídico

Na Espanha, a Ley de Propiedad Horizontal estrutura a administração condominial sob o princípio da convivência pacífica.

Há previsão de:

• Responsabilidade direta do administrador;

• Destituição judicial;

• Intervenção jurisdicional quando a governança falha.

  
  

A tutela da convivência não depende exclusivamente da assembleia. O Judiciário pode intervir na dinâmica interna quando há abuso.

Essa diferença é estrutural.

O que o caso Daiane Alves revela sob abuso de síndico segundo uma ótica sistêmica

Quando existem múltiplos conflitos formalizados envolvendo condôminos e abuso de síndico, como no caso Daiane Alves, o que se evidencia é a judicialização da disputa — não necessariamente a existência de mecanismo institucional eficaz de contenção.

Processos judiciais demonstram conflito, mas não garantem neutralização do risco.

O ordenamento brasileiro permite reação individual. O que não oferece é um protocolo estruturado de prevenção quando o gestor se torna parte do problema.

A destituição depende da assembleia — que pode estar politicamente alinhada ao síndico.

A responsabilização civil é lenta.

Não há órgão regulador de governança condominial.

Cria-se uma lacuna prática: a vítima permanece sob gestão da pessoa denunciada enquanto busca proteção.

Aqui, não se trata de afirmar ausência absoluta de lei.

Trata-se de reconhecer que o modelo brasileiro foi concebido para conflitos patrimoniais e administrativos — não para situações de assimetria institucional envolvendo abuso funcional.

O condomínio é uma organização privada com impacto direto na vida e na segurança dos moradores. Quando o gestor utiliza a função como instrumento de perseguição, não há apenas conflito interpessoal — há desequilíbrio estrutural de poder. O sistema atual reage ao dano, individualiza a solução e não cria mecanismos preventivos automáticos.

Caminhos possíveis de evolução legislativa

A experiência comparada sugere caminhos prudentes:

• Previsão legal de afastamento cautelar do síndico diante de indícios robustos de violência ou perseguição;

• Obrigatoriedade de canal independente de denúncia;

• Responsabilidade do condomínio por omissão institucional grave;

• Reconhecimento expresso do abuso funcional condominial como ilícito específico.

  
  

Não se trata de ampliar penalidades, mas de estruturar governança preventiva.

Conclusão

O debate que emerge não é apenas sobre responsabilidade individual. É sobre desenho institucional.

Enquanto o ordenamento brasileiro tratar conflitos dessa natureza como disputas privadas isoladas, continuará oferecendo instrumentos fragmentados e predominantemente reativos.

O direito condominial precisa evoluir para reconhecer que a administração de um condomínio envolve, também, deveres de proteção e prevenção.

O caso não revela apenas uma tragédia individual — evidencia uma fragilidade sistêmica.

E é nesse ponto que o debate legislativo se torna inevitável.