Herança em disputa: enteados podem vender a casa onde a madrasta mora?

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou recentemente um entendimento importante: o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente impede a extinção do condomínio e a venda judicial do imóvel em que residia a família.

O que aconteceu no caso?

A filha de um falecido entrou na Justiça pedindo a divisão (extinção do condomínio) e cobrança de aluguel de dois imóveis que faziam parte da herança: um urbano e um rural.

A viúva, junto dos outros filhos, alegou o direito real de habitação em relação ao imóvel urbano, ou seja, o direito de continuar morando nele mesmo após a morte do marido.

Em primeira instância, a Justiça determinou tanto a divisão dos imóveis quanto o pagamento de aluguéis.

O Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a decisão: reconheceu o direito de habitação da viúva, mas entendeu que isso não impediria a extinção do condomínio.

O caso então chegou ao STJ.

O que decidiu o STJ?

Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, o direito real de habitação:

• é vitalício e personalíssimo (não pode ser transferido);

• está previsto no artigo 1.831 do Código Civil e no artigo 7º da Lei 9.278/96;

• garante ao cônjuge ou companheiro sobrevivente o direito de permanecer no imóvel em que residia com a família.

Para a ministra, esse direito protege a dignidade e a estabilidade do grupo familiar, evitando que a morte do cônjuge seja seguida por mais um trauma: a perda da casa.

Assim, o STJ decidiu que enquanto perdurar o direito real de habitação, não é possível extinguir o condomínio nem vender o imóvel.

Por que isso é importante?

O direito real de habitação é uma forma de tornar efetivo o direito constitucional à moradia e, por isso, pode prevalecer sobre o direito de propriedade dos demais herdeiros.

Na prática, significa que o cônjuge sobrevivente não pode ser obrigado a deixar o imóvel da família, nem mesmo diante de pedido de divisão da herança pelos demais herdeiros.

Lições práticas para as famílias

1. O cônjuge sobrevivente tem prioridade sobre a casa de moradia.

   Mesmo que os filhos tenham direito à herança, eles não podem vender ou dividir o imóvel enquanto durar o direito real de habitação.

2. Não importa se os filhos são apenas do falecido.

   O direito protege a madrasta ou padrasto da mesma forma que protegeria o pai ou a mãe biológicos.

3. Não há obrigação de pagar aluguel.

   O STJ entende que a moradia é gratuita para o cônjuge sobrevivente.

4. É um direito vitalício.

   A proteção dura até o falecimento do cônjuge sobrevivente e não pode ser transferida.

E se o imóvel for financiado, como fica o direito real de habitação?

O direito real de habitação só existe sobre um imóvel efetivamente pertencente ao falecido. Se ele estava financiado, é preciso verificar:

1. Financiamento quitado em vida– Se o falecido quitou o financiamento antes de morrer, o imóvel já fazia parte do patrimônio dele e entra normalmente na herança. Nesse caso, o cônjuge sobrevivente pode invocar o direito real de habitação.

2. Financiamento com seguro habitacional (MIP/DFI)– A maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil tem um seguro obrigatório que quita o saldo devedor em caso de morte ou invalidez do mutuário. Assim, se o falecido era o mutuário e faleceu, o seguro quita a dívida e o imóvel se torna 100% da herança, permitindo o direito de habitação do cônjuge sobrevivente.

3. Financiamento sem seguro ou em nome de outra pessoa– Se não há seguro ou se o contrato está em nome de outra pessoa (ex.: só dos filhos), o imóvel não se integra totalmente ao patrimônio do falecido. Nesses casos, pode não haver direito real de habitação, porque o bem ainda não é “plenamente” do de cujus.

E se o casal estivesse em união estável?

O direito real de habitação não se limita ao casamento. Ele também é assegurado ao companheiro sobrevivente em casos de união estável, conforme o artigo 7º, parágrafo único, da Lei 9.278/1996, além do entendimento consolidado pelo STJ.

Isso significa que, mesmo sem casamento formal, o companheiro ou companheira tem direito de permanecer no imóvel de residência da família, independentemente da existência de herdeiros exclusivos do falecido (como filhos apenas dele).

E se o imóvel for rural?

Aqui a situação pode ficar ainda mais delicada. Há entendimentos de que o direito real de habitação do cônjuge/companheiro sobrevivente se restringiria apenas à sede da propriedade rural (a casa de moradia), e não à totalidade do imóvel rural, que pode abranger terras produtivas de alto valor econômico.

Entretanto, isso pode gerar discussões intensas no inventário, já que os herdeiros podem defender que apenas a sede estaria abrangida pelo instituto, enquanto o sobrevivente pode reivindicar o direito sobre toda a área.

📌 Atenção: Somente uma avaliação jurídica, considerando o caso com cuidado e analisando todas as questões incidentes sobre o imóvel, pode definir com clareza como o direito real de habitação incidirá no caso concreto.