Aluguei meu imóvel comercial para uma empresa que entrou em recuperação judicial. O que acontece com o contrato?

Você é proprietário de um imóvel comercial e descobriu que a empresa que o aluga entrou em recuperação judicial.

Naturalmente, surgem diversas dúvidas: se aluguei o contrato para uma empresa que entrou em recuperação judicial o contrato continua válido? A empresa pode continuar ocupando o imóvel? E, se ela deixar de pagar o aluguel, ainda posso cobrar ou pedir o despejo?

A primeira coisa que é importante entender é que a recuperação judicial e a inadimplência são situações diferentes.

Uma empresa pode entrar em recuperação judicial e continuar cumprindo regularmente o contrato de locação. Da mesma forma, a existência da recuperação judicial, por si só, não significa que o contrato foi automaticamente encerrado.

O contrato de aluguel continua existindo?

Em regra, sim.

A recuperação judicial da empresa locatária, por si só, não extingue automaticamente o contrato de locação.

Portanto, a entrada da empresa em recuperação judicial não significa, automaticamente, que ela deverá deixar o imóvel ou que o proprietário perderá os direitos previstos no contrato.

Enquanto a relação contratual estiver vigente, continuam sendo relevantes as obrigações assumidas pelas partes, observadas, naturalmente, as consequências jurídicas decorrentes do processo de recuperação judicial.

A existência do contrato, porém, deve ser analisada separadamente de uma eventual inadimplência.

E se a empresa continuar pagando o aluguel normalmente?

Nesse caso, a recuperação judicial não significa, por si só, que o proprietário deva rescindir o contrato ou tomar alguma medida contra a empresa.

A recuperação judicial é um procedimento destinado à superação da crise econômico-financeira da empresa. O simples fato de a locatária estar submetida ao processo recuperacional não significa, automaticamente, que ela esteja inadimplente no contrato de locação.

Por isso, é importante separar duas situações:

Uma coisa é a empresa estar em recuperação judicial. Outra é ela deixar de cumprir as obrigações previstas no contrato de aluguel.

Mas e se a empresa deixar de pagar o aluguel?

Em caso de inadimplência, é importante analisar a situação concreta, especialmente para identificar quando surgiu a dívida e quais valores poderão ser cobrados.

Isso porque a forma de tratamento do crédito poderá variar de acordo com a data de sua constituição e com a sua relação com o processo de recuperação judicial.

Também é necessário verificar se já existe uma ação judicial em andamento e quais medidas são efetivamente cabíveis no caso concreto.

Em julgamento recente, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais reconheceu que a recuperação judicial da empresa locatária não impede, por si só, o prosseguimento de ação de conhecimento envolvendo a cobrança decorrente de contrato de locação, especialmente quando não há ato de constrição patrimonial.

“A recuperação judicial da locatária não obsta o prosseguimento de ação de conhecimento (...), sobretudo quando não há constrição patrimonial e os fiadores também compõem o polo passivo.”

Esse entendimento foi adotado pela 14ª Câmara Cível do TJMG, no julgamento da Apelação Cível nº 1.0000.26.006851-5/001, em 19 de março de 2026.

Portanto, a existência da recuperação judicial não significa, automaticamente, que o locador esteja impedido até mesmo de discutir judicialmente a existência ou o valor da dívida.

Posso cobrar os aluguéis em atraso?

A resposta depende da natureza e do momento em que o crédito surgiu.

A recuperação judicial pode alterar a forma de recebimento de determinados créditos, razão pela qual é fundamental identificar quando a dívida foi constituída e se ela está sujeita aos efeitos do processo recuperacional.

Isso significa que, diante de uma empresa em recuperação judicial, não é recomendável simplesmente utilizar a mesma estratégia de cobrança que seria adotada contra uma empresa que não está submetida ao processo recuperacional.

É necessário analisar o crédito e verificar qual medida é adequada: prosseguimento da ação, habilitação do crédito ou outra providência juridicamente cabível.

Se aluguei o imóvel para uma empresa em recuperação judicial posso pedir o despejo da empresa?

Essa é uma questão diferente da cobrança dos aluguéis.

A ação de despejo tem como objetivo a retomada do imóvel pelo proprietário. E isso é juridicamente diferente de buscar o recebimento de uma dívida.

Em decisão recente, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais reconheceu que a ação de despejo proposta contra empresa em recuperação judicial, quando relacionada à retomada de imóvel pertencente a terceiro, não se submete ao juízo universal da recuperação judicial.

No julgamento do Agravo de Instrumento nº 1.0000.25.161504-3/003, publicado em 7 de agosto de 2026, o TJMG destacou que:

a recuperação judicial “não autoriza impor ônus a terceiros proprietários além dos estritos limites legais”.

O Tribunal também afirmou que a pretensão de retomada de imóvel próprio não se confunde com a execução de um crédito sujeito ao plano de recuperação, pois envolve o exercício do direito de propriedade e a resolução da relação contratual.

O imóvel ser essencial para a empresa impede o despejo?

Não necessariamente.

Em outro julgamento recente, o TJMG analisou uma ação de despejo por falta de pagamento envolvendo uma empresa em recuperação judicial e concluiu que a ordem de desocupação não deveria ser suspensa apenas em razão do processo recuperacional.

Segundo o Tribunal:

“A alegação de essencialidade do ponto comercial não impede a retomada do imóvel locado, por não se tratar de bem integrante do patrimônio da recuperanda.”

O entendimento foi adotado no Agravo de Instrumento nº 1.0000.25.502539-7/001, julgado pela 14ª Câmara Cível do TJMG, em 11 de junho de 2026.

A distinção é importante: embora o imóvel possa ser relevante para a atividade da empresa, ele pertence ao proprietário e não integra, necessariamente, o patrimônio da empresa em recuperação judicial.

E se houver fiadores?

A existência de fiadores ou outras garantias pode alterar significativamente a estratégia de cobrança.

Em julgamento recente envolvendo contrato de locação comercial, o TJMG reconheceu a possibilidade de responsabilização dos fiadores pelas obrigações garantidas, inclusive em situação envolvendo empresa locatária submetida à recuperação judicial.

Por isso, além da situação da empresa, é importante analisar cuidadosamente:

• quem assinou o contrato;

• quais garantias foram prestadas;

• quais obrigações foram efetivamente garantidas;

• e se existem terceiros que também possam responder pela dívida.

  
  

Recuperação judicial não significa que o proprietário perdeu seus direitos

A recuperação judicial exige uma análise mais cuidadosa da relação contratual e da eventual dívida existente.

Mas é importante não confundir a existência da recuperação judicial com a existência de inadimplência.

O contrato de locação pode continuar vigente e ser regularmente cumprido. Caso ocorra inadimplência, será necessário analisar a origem da dívida, a situação do crédito e as medidas cabíveis.

Da mesma forma, a cobrança de valores e a retomada do imóvel são questões juridicamente distintas.

Por isso, antes de tomar qualquer medida, o proprietário deve analisar separadamente:

1. A situação do contrato: ele continua vigente? Houve alguma causa de rescisão?

2. A existência de inadimplência: existem aluguéis ou encargos em atraso?

3. A situação do crédito: quando a dívida surgiu e como ela será tratada diante da recuperação judicial?

4. A possibilidade de cobrança: qual é a medida judicial adequada para buscar o reconhecimento ou o recebimento dos valores?

5. A possibilidade de despejo: há fundamento contratual ou legal para buscar a retomada do imóvel?

Cada situação possui particularidades próprias. Uma análise correta do contrato, da dívida e do processo de recuperação judicial pode ser fundamental para proteger os direitos do proprietário do imóvel comercial.