Tenho apenas um recibo do imóvel. Posso pedir usucapião?

O recibo de compra e venda de um imóvel pode ser considerado justo título para fins de usucapião ordinária.

Foi o que decidiu a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento do REsp 2.215.421/SE, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi.

A decisão é especialmente relevante para situações em que existe uma negociação efetivamente realizada entre as partes, mas o documento utilizado para formalizar a aquisição não possui todos os requisitos necessários para a transferência regular da propriedade.

O caso analisado pelo STJ

A controvérsia chegou ao Tribunal em uma ação de usucapião ordinária.

A questão central era saber se um recibo de compra e venda do imóvel poderia ser considerado justo título, requisito previsto no artigo 1.242 do Código Civil para essa modalidade de usucapião.

O STJ concluiu que sim.

Segundo a Corte, o conceito de justo título deve ser interpretado de maneira suficientemente ampla para alcançar documentos que, embora não apresentem regularidade formal, demonstrem a existência de uma intenção de transferência da propriedade.

O que é usucapião ordinária?

A usucapião ordinária está prevista no artigo 1.242 do Código Civil.

Em sua modalidade geral, exige:

• posse mansa e pacífica;

• pelo prazo de mais de 10 anos;

• existência de justo título; e

• boa-fé.

O próprio artigo prevê uma hipótese de redução do prazo para cinco anos quando preenchidos, cumulativamente, os requisitos específicos previstos em seu parágrafo único.

Assim, diferentemente da usucapião extraordinária, a modalidade ordinária possui como elemento característico justamente a presença do justo título e da boa-fé.

Mas o que pode ser considerado “justo título”?

É aqui que está a principal contribuição do julgamento.

O STJ adotou uma interpretação extensiva do requisito.

Isso significa que o justo título não precisa necessariamente ser um documento formalmente perfeito e apto, por si só, a transferir a propriedade no Registro de Imóveis.

O que importa é verificar se o documento demonstra uma situação jurídica que aparentemente justificaria a aquisição da propriedade, revelando a intenção de transferência do bem.

Nas palavras do entendimento firmado no julgamento, a ausência de regularidade formal não impede, por si só, que determinado documento seja considerado justo título quando os elementos existentes permitirem concluir que houve intenção de transferência da propriedade.

E o recibo de compra e venda?

Foi justamente esse o ponto decidido pelo STJ.

Para a Terceira Turma, o recibo de compra e venda do imóvel é suficiente para preencher o requisito do justo título na usucapião ordinária.

Isso não significa, naturalmente, que qualquer recibo automaticamente gere o reconhecimento da usucapião.

O documento deve ser analisado dentro do conjunto fático do caso, especialmente em relação à posse, à boa-fé e ao cumprimento do prazo legal.

O que o STJ reconheceu é que a informalidade do documento, isoladamente, não impede sua caracterização como justo título.

A usucapião não depende de uma “criação” do direito pela sentença

Outro ponto interessante do julgamento diz respeito à própria natureza da ação de usucapião. Segundo o STJ, a ação possui natureza predominantemente declaratória. Isso porque o direito à propriedade é adquirido pelo usucapiente quando ocorre o preenchimento dos requisitos legais da modalidade de usucapião.

A sentença, portanto, reconhece esse direito e, após o registro, permite sua formalização perante o Registro de Imóveis. Em outras palavras: a sentença não é o que cria a usucapião. Ela declara uma aquisição que já ocorreu quando os requisitos legais foram preenchidos.

Por que essa decisão é importante?

O entendimento é particularmente relevante para situações muito comuns no mercado imobiliário brasileiro: imóveis adquiridos por meio de contratos particulares, recibos, documentos informais ou negócios que não chegaram a ser formalizados adequadamente no Registro de Imóveis.

A ausência de escritura pública ou de registro não significa, automaticamente, que o possuidor esteja impedido de buscar a usucapião ordinária.

Será necessário verificar, no caso concreto, se o documento demonstra a intenção de transferência do imóvel e se estão presentes os demais requisitos legais.

Atenção: recibo não significa usucapião automática

É importante não interpretar a decisão de forma equivocada.

O STJ não decidiu que qualquer pessoa que possua um recibo de compra e venda pode usucapir o imóvel.

O recibo foi reconhecido como suficiente para o requisito específico do justo título.

Ainda será necessário verificar os demais requisitos da usucapião ordinária, especialmente:

posse + prazo legal + justo título + boa-fé.

No caso concreto, como os fatos relevantes eram incontroversos e o obstáculo reconhecido pelo Tribunal de origem foi afastado, o STJ deu provimento ao recurso e declarou a prescrição aquisitiva em favor da recorrente.

O que fica do julgamento?

O REsp 2.215.421/SE reforça uma interpretação material do instituto do justo título.

Mais do que exigir um documento formalmente perfeito, o que deve ser investigado é se existe uma situação jurídica que demonstre uma legítima intenção de aquisição da propriedade.

Por isso, um simples recibo de compra e venda, quando inserido em um contexto que demonstre essa intenção e presentes os demais requisitos legais, pode ser suficiente para caracterizar o justo título exigido pela usucapião ordinária.

Em resumo

O STJ decidiu que:

• a usucapião ordinária exige posse qualificada, prazo legal, justo título e boa-fé;

• o justo título não precisa necessariamente ser formalmente perfeito;

• sua interpretação deve considerar a intenção de transferência da propriedade;

• o recibo de compra e venda pode preencher o requisito do justo título;

• isso não significa que o recibo, sozinho, seja suficiente para o reconhecimento da usucapião;

• é indispensável a presença dos demais requisitos da modalidade.

STJ, REsp 2.215.421/SE, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 11/03/2026.